I MUTUI

Con l’abbattimento degli steccati che per un lungo tempo avevano diviso il campo del credito si è annullata la tradizionale distinzione fra banche che operano a breve termine (banche commerciali)e quelle che operano a m/lunga scadenza (istituti di credito speciale) tanto da dare vita ad un’unica categoria di enti creditizi alla quale è consentito svolgere tutte le attività annesse al beneficio del riconoscimento reciproco.

Nelle attività rientrano le operazioni di prestito, e tra queste le concessioni di crediti con garanzia ipotecaria ossia i finanziamenti immobiliari.

Questi ultimi possono essere erogati dalle banche secondo differenti forme tecniche tra cui le aperture di credito e le anticipazioni garantite da ipoteca ma quella certamente più diffusa è il mutuo ipotecario il quale è un credito speciale che può essere ordinario o a sezione speciale (questo a sua volta si divide in agrario, peschereccio, artigiano, di risanamento, fondiario edilizio e fondiario di costruzione).

Il mutuo ipotecario è uno strumento piuttosto complesso, che dal punto di vista giuridico si basa su una pluralità di negozi giuridici, dalla cui combinazione scaturiscono, appunto, prodotti bancari innovativi, mirati alle specifiche esigenze della clientela.

Il mutuo ipotecario ordinario è un prestito estensibile fino a quindici anni, la banca può concederlo anche per una durata maggiore.

La conseguenza essenziale è che ci sia un cespite  sul quale trascrivere l’ipoteca.

Molte volte la banca non concede il mutuo in determinate cause, quali:

-         non può offrire la somma richiesta, avendo difficoltà di liquidità

-         deve concederlo a settori in crisi, dunque la banca non ha garanzie.

Se il mutuo viene richiesto da un’azienda, c’è la possibilità di controllare la sua produttività, infatti la banca effettua tre istruttorie, una di carattere tecnico per il valore, l’altra commerciale per la redditività e in fine quella legale per la stipulazione dei contratti.

Il mutuo chirografario è un mutuo fiduciario poiché si basa soltanto sulla firma del cliente, esso è tipico di chi ha uno stipendio fisso o dei liberi professionisti.

Per  godere di questo mutuo si deve dimostrare di essere in possesso di un buon reddito costante da almeno tre anni. La sua principale caratteristica è quella di essere concesso a tassi agevolati. Prima veniva praticato solo da banche private ma nel tempo  si è evoluto tanto che oggi viene adottato dalle grosse banche. Molte volte viene preferito perché comporta una procedura snella tanto che  la maggior parte delle banche lo concede per un termine non massimo di 60 mesi mentre altre solo a 36 mesi. Poiché i finanziamenti immobiliari sono operazioni d’impiego fondi a medio-lunga durata, gli enti creditizi che li concedono mantengono il loro equilibrio gestionale, effettuando la raccolta fondi con emissione di certificati di deposito e soprattutto di obbligazioni. Ricordiamo che una delle tecniche fondamentali su cui si basa l’esercizio del credito è la concordanza tra le caratteristiche dinamiche delle operazioni di raccolta e d’impiego, per cui i prestiti a media e lunga scadenza devono essere finanziati principalmente dai depositi vincolati o da emissioni obbligazionarie.

I finanziamenti garantiti con l’iscrizione ipotecaria a favore della banca che li concede avvengono mediante operazioni di credito fondiario che è forse il più sofisticato tra i mutui, oppure mediante operazioni di credito alle opere pubbliche.

La legge definisce l’ipoteca come una garanzia che si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri immobiliari a attribuisce al creditore il diritto di far espropriare e di far vendere il bene immobile con il beneficio di trattenere dal ricavato della vendita tutto ciò che gli è dovuto dal debitore per capitale, interessi e oneri accessori; il diritto di far espropriare e di far vendere può essere esercitato anche nei confronti di terze persone che dovranno acquistare il bene immobile dopo iscrizione dell’ ipoteca.

L’ ipoteca deriva da un atto redatto da notaio e la sua costituzione richiede una specifica formalità, vale a dire l’iscrizione nei registri immobiliari.

Tale iscrizione ha efficacia per 20 anni, al termine dei quali l’ipoteca si estingue se non è stata rinnovata alla scadenza su domanda del creditore.

Su uno stesso immobile possono essere iscritte anche  più ipoteche, ciascuna delle quali è contraddistinta in ordine di tempo da un numero ordinale (grado dell’ipoteca) e in caso di esproprio o vendita dell’ immobile il ricavato viene destinato prima a soddisfare il creditore garantito da ipoteca di primo grado, poil creditore garantito da ipoteca di secondo grado e cosi via.

Le Banche accordano i prestiti immobiliari con l’ipoteca di primo grado a loro favore; l’ipoteca viene iscritta con un valore molto più elevato rispetto all’apertura di credito ( di solito è il doppio e per i mutui di lunga durata si arriva anche al triplo).

Quando l’immobile ipotecato viene venduto dal proprietario, il compratore acquista un bene gravato da ipoteca e si accolla la parte di mutuo rimasto. Pertanto il compratore detrae dall’immobile pattuito la quota capitale residua del mutuo e versa al venditore solo la differenza.

L’ipoteca si estingue mediante cancellazione del registro immobiliare; ciò avviene in seguito a domanda scritta che attesta e documenta l’estinzione del debito o la rinuncia del credito o il decorso del termine ventennale.

I finanziamenti accordati nella veste tecnica del mutuo sono caratterizzati dalla garanzia ipotecaria, dalla natura di prestiti a scadenza media  o lunga e dall’impegno assunto dal debitore di effettuare il rimborso del capitale e il pagamento degli interessi in base a un prestabilito  piano di ammortamento.

La richiesta di mutuo può pervenire da famiglia di nuova formazione, o da famiglie che intendano acquistare una residenza secondaria, da comuni, da enti ospedalieri ecc.

Di solito la banca chiede al cliente se il mutuo concesso riguarda la prima casa, poiché, in questo caso, si ha un’agevolazione di tasso e il rischi0 di insolvenza è minore in quanto ogni cittadino ha bisogno almeno di una casa. Inoltre l’imposta di registro viene pagata per il 50%.

A volte, però, anche se “ la casa “ è fortemente desiderata dalle famiglie, che affrontano spesso dei grossi sacrifici  per acquistarla e per rimborsare i mutui bancari, esiste il problema delle rate insolute.

Questo problema diventa notevole nelle fasi di depressione economica, soprattutto quando sono molti coloro che vengono collocati in cassa integrazione o perdono il posto di lavoro. In tali situazioni, l’assottigliarsi o il venir meno della fonte di reddito, sulla quale si faceva affidamento per fronteggiare le rate del mutuo, sono le cause principali dei mancati pagamenti delle scadenze semestrali previste dal piano di ammortamento.

I mancati pagamenti delle rate non sono dunque solo da attribuire alle cattive intenzioni o alla mancanza di scrupoli, ma si ricollegano spesso alle sopravvenute difficoltà del loro bilancio familiare.

Ad ogni rata non puntualmente pagata, le banche applicano gli interessi di mora; tali interessi vengono conteggiati ad un tasso assai alto, ingigantiscono il debito dei mutuati e le loro preoccupazioni.

Di solito al verificarsi della prima rata insoluta la banca non si limita a far decorrere gli interessi di mora, ma invita amichevolmente il debitore a una ristrutturazione del debito, ossia a rivedere la scadenza e gli importi di pagamento periodici in modo da scaglionarli secondo le possibilità personali.

Questa revisione amichevole è in generale la soluzione più opportuna, sia per il mutuatario in difficoltà  sia per la banca; quest’ultima, infatti, deve considerare anche i tempi lunghi che occorrono per portare a conclusione un’azione legale in qualità di creditrice ipotecaria.

A tale azione legale che comporta l’esecuzione immobiliare sul bene ipotecato, la banca ricorre solo dopo che è rimasta insoluta la terza rata, vale a dire un anno e mezzo dalla sospensione dei pagamenti da parte del mutuatario.

Frequentemente si affiancano al contratto di mutuo, quello di c/c di corrispondenza e di assicurazione.

Il c/c di corrispondenza riceve tutti i movimenti originati dal mutuo ( accredito della somma erogata dalla banca, addebito degli interessi di preammortamento e di tutte le rate di rimborso9; tali movimenti si intrecciano con le normali operazioni effettuate dal correntista.

La copertura assicurativa può riguardare i rischi che gravano sull’immobile e la vita stessa del mutuatario.

L’abbinamento tra contratto di mutuo e di assicurazione sulla vita è finalizzato in caso di decesso del mutuatario, a far acquisire agli eredi l’immobile liberio da pesi, cioè non gravato dalla parte di mutuo ancora da rimborsare.

Dal punto di vista fiscale, il mutuatario che affianca al contratto di mutuo quello di assicurazione sulla vita ha il vantaggio di poter dedurre nella sua dichiarazione dei redditi sia gli interessi passivi sia il premio assicurativo.

Nel caso di mutuo ipotecario il rapporto fra banca e cleinete è prestabilito secondo uno schema rigido.

Infatti, dopo che il cliente ha fornito la garanzia mediante iscrizione di ipoteca su un proprio bene immobile, l’ente creditizio eroga l’importo del mutuo in un’unica soluzione.

Il rimborso verrà effettuato entro un periodo prefissato, di solito non inferiore a cinque anni e non superiore a venti anni, in base ad un piano di ammortamento che prevede di regola rate semestrali o trimestrali comprensive di una quota di capitale e degli interesse maturati.

La rigida struttura del mutuo rende questa forma tecnica di finanziamento immobiliare adatta agli enti pubblici, agli enti non commerciali

Quando una famiglia acquista un immobile in costruzione, per uso abitativo, è frequente che autorizzi la banca a versare l’importo del mutuo direttamente al costruttore del fabbricato, che pertanto riduce di pari importo la somma richiesta all’acquirente.

Nel caso di apertura di credito viene ridotto, al termine di ogni semestre, di una quota di capitale costante o variabile a seconda di quanto pattuito tra banca e cliente.

Questa forma tecnica di finanziamento è particolarmente adatta agli operatori commerciali, ai professionisti etc… che destinano il prestito alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile e che pertanto effettuano una serie di pagamenti, con frequenza irregolare, che s’intrecciano con i proventi conseguiti con la loro abituale attività.

La domanda per ottenere un mutuo viene compilata su un apposito modulo nel quale devono essere indicate le generalità complete del richiedente, la descrizione dell’immobile sul quale iscrivere l’ipoteca, la destinazione del finanziamento, la somma richiesta e la durata  del prestito.

La domanda deve essere corredata dalla necessaria documentazione: planimetria dell’immobile, copia autentica dell’atto di acquisto e del preliminare di compravendita, copia della polizza di assicurazione contro gli incendi con vincolo a favore della banca.

Il valore commerciale dell’immobile viene accertato mediante perizia tecnica e il prestito è commisurato a una percentuale di tale valore: in genere è del 75%.

Se la direzione delibera di accogliere la domanda si procede alla stipulazione con atto notarile del contratto di mutuo per costituzione della garanzia ipotecaria ad esso fa seguito l’operazione del prestito, l’accredito è effettuato allo stesso richiedente, o previa autorizzazione scritta al soggetto che vende o costruisce l’immobile.

All’atto dell’erogazione vengono trattenute le spese di perizia e di istruttoria, l’imposta sostitutiva 0,25% dovuta su tutti i prestiti di durata superiore ai 18 mesi e l’eventuale premio di assicurazione.

Il tasso applicato può essere fisso ma più frequentemente è variabile in base alla situazione del mercato dei capitali.

I contratti specificano il meccanismo con cui il tasso può essere modificato, talvolta anche ogni semestre o trimestre.

I tassi base di riferimento, detti “parametri” di indicizzazione, utilizzato dalle banche per aggiornare periodicamente i tassi di interesse sui mutui in lire italiane, sono principalmente i seguenti.

·       Prime rate ABI che è il tasso primario, cioè il tasso che le banche applicano alla migliore clientela;

·       Tasso della lira interbancaria, che è il tasso al quale le banche si scambiano i capitali;

·       Rendiob  che è il tasso di rendimento effettivo lordo risultante sul mercato di capitali in base alle quotazioni dei prestiti obbligazionari emessi dagli enti creditizi;

·       Rendistato che è il tasso di rendimento effettivo lordo risultante sul mercato dei capitali in base alle quotazioni di titoli di Stato;

·       Tasso eurolira che è il tasso di interesse al quale le banche si scambiano lire italiane sul mercato internazionale dei capitali.

Come abbiamo già detto, il rimborso  del mutuo avviene in base a un piano di ammortamento costruito con formule di matematica finanziaria; le rate possono essere trimestrali o semestrali.

Di solito ogni rata è formata da una quota capitale e da una quota interessi; col procedere del tempo e dei rimborsi  la quota interessi  diminuisce mentre diventa più consistente la quota capitale; esistono però mutui per i quali una rata semestrale è formata dai soli interessi, mentre l’altra rata è di importo maggiore e comprende anche il rimborso del capitale.

Normalmente sono a carico del mutuatario anche gli interessi per il periodo di preammortamento  che non sono altro che interessi aggiuntivi.

Mentre in passato per i mutui avevamo connotati uniformi, con tassi fissi, durate standardizzate e rimborsi a rate costanti, oggi le logiche di marketing spingono gli enti creditizi a strategie di differenziazione che si risolvono in durate elastiche  in sintonia alle esigenze del mutuatario, in piani di rimborso  progettati in base alla prevista evoluzione delle sue capacità di reddito in abbinamenti  con contratti di assicurazione sulla vita oppure con piani di risparmio e in altre clausole personalizzate.

Le attuali strategie differenziatrici inducono le banche a presentare prodotti con denominazione accattivanti studiati appositamente per determinati segmenti di clientela.

I tipi di mutuo che vengono oggi proposti dalle banche possono essere distinti  in due categorie:

a)     Mutui a gestione autonoma nelle quali le rate sono di soli interessi, mentre il capitale viene rimborsato dal mutuatario  a piacere, secondo le proprie disponibilità; questo tipo di mutui si addice in modo particolare ai commercianti, ai professionisti e a  tutti coloro che hanno un redatto irregolare nel tempo;

b)     Mutui a rate crescenti, adatti in particolare alle giovani coppie, nei quali le rate dei primi anni sono di importo minimo.

Il fattore primario del cambiamento delle caratteristiche tecniche dei mutui ipotecari non risiede però nella logica aggressiva della concorrenza e del marketing ma rientra nella logica difensiva dell’inflazione.

Tra le soluzioni adottate per neutralizzare gli effetti dell’inflazione le più diffuse sono quelle della indicizzazione e della “variabilità del tasso”. Il più innovativo è quello dei mutui in valuta estera.

 

MUTUI DI RISANAMENTO

Il mutuo di risanamento viene concesso  alle aziende che non sono in fase di decozione[1], ma che si trovano in crisi perché hanno una scarsa liquidità di cassa.

Questi mutui vengono agevolati di tassi stabiliti tra enti pubblici e banche in modo tale che le aziende paghino il meno possibile e possano attuare un programma di ripresa aziendale e di mantenimento dell’occupazione.

 

 

MUTUO ARTIGIANO – CRIAS – ARTIGIANCASSA

Il mutuo artigiano viene concesso da istituti specializzati quali CRIAS e ARTIGIANCASSA che non hanno sportelli propri. Questo mutuo può essere concesso per un ammontare massimo di £ 360 milioni.

La CRIAS opera a Catania, è un consorzio di artigiani che fa da tramite fra banca e artigiani per quanto riguarda i finanziamenti. Essa applica il tasso del 6%.

L’ARTIGIANCASSA opera a Roma ed è migliore della CRIAS, in quanto applica il tasso  del 4,95%.

L’ARTIGIANCASSA prima di concedere un mutuo si rivolge alla CRIF e alla SARA per conoscere la condizione economica e finanziaria del cliente.

La CRIF fornisce i dati personali mentre la SARA fornisce le informazioni concernenti i protesti.

I limiti alla concessione dei finanziamenti sono  di £ 240.000.000 per l’acquisto di immobili e per l’esercizio dell’attività, e £ 80.000.000 per l’acquisto di scorte.

Le rate riguardanti gli immobili sono anticipate semestrali, mentre per le scorte sono posticipate mensili. Per ottenere un finanziamento dalla ARTIGIANCASSA la prassi è abbastanza lunga, specie se riguarda gli immobili, il tempo è più lungo perché è necessaria la presenza del notaio per determinati atti.

 

MUTUO AGRARIO

Riguarda l’esercizio dell’agricoltura.

Il credito AGRARIO si divide in :

-         Credito agrario d’esercizio;

-         Credito agrario di trasformazione.

Il credito agrari d’esercizio si basa sul raccolto dei frutti pendenti.

Se il cliente è inadempiente scaturiscono conseguenze di natura penale e civile e se la banca non può rivalersi sui frutti, procede alla vendita del terreno oggetto di pegno.

A fronte di quest’operazione si firmano cambiali agrarie.

Il credito agrario di trasformazione viene richiesto dal cliente che ha l’intenzione  di cambiare il tipo di produzione così facendo deve necessariamente cambiare anche il tipo di garanzia, che in questo tipo di contratto può essere il pegno o l’ipoteca su un terreno.

 

MUTUO PESCHERECCIO

Riguarda l’esercizio della pesca.